Op 1 augustus worden
een groot aantal nieuwe huurrechtsregels van kracht. Dat houdt onder andere in
dat er een groot aantal nieuwe regels gaan gelden voor de
onderhoudsverplichtingen die huurders hebben en dat eindelijk alle huurders het
recht krijgen om te klussen in de woning. Ook huurders van een particuliere
verhuurder. De nieuwe wetgeving krijgt zijn beslag in Titel 7.4 van het
Burgerlijk Wetboek (BW). Op dit moment is het huurrecht nog verspreid over
verschillende wetten.
De veranderingen kunnen worden onderverdeeld in twee categorieën, de
‘gewone’ huurrechtregels en de huurprijsregels
Wijzigingen in
huurrechtregels
De eerste wijziging van het ‘gewone’ huurrecht is de invoering van een
wettelijke regeling voor Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV), oftewel het
klusrecht. Eindelijk is dat recht in de wet vastgelegd en daarmee is een zeer
belangrijke wens van de Woonbond namens alle huurders en huurdersorganisaties
vervuld. Belangrijk is wel dat de veranderingen die een huurder aanbrengt niet
ten koste mogen gaan van de verhuurbaarheid en waarde van een woning.
De tweede
grote verandering betreft de wijzigingen in de onderhoudsregels. Er is een nieuw
begrip ‘gebrek’ is ingevoerd en ook is er meer dwingend recht opgenomen in
de nieuwe wetgeving. Regels dus waar niet ten nadele van de huurder van mag
worden afgeweken. Met een Algemene Maatregel van Bestuur is een lijst
gepubliceerd van wat onder huurdersonderhoud wordt verstaan.
De minister van Justitie motiveert in een brief aan de Eerste Kamer zijn
keuze om dit dwingendrechtelijk vast te leggen als volgt: ‘Van verschillende
zijde is geconstateerd dat in de wetsvoorstellen de hoeveelheid dwingend recht
toeneemt. Dat is inderdaad waar. Het geldt vooral voor woonruimte en vindt zijn
verklaring in het feit dat de wetsvoorstellen moeten worden gezien tegen de
achtergrond van een zeer krappe huurmarkt, vooral in de grote steden, met
oplopende wachttijden.’ Goede beschermende regels zijn dus nodig. We weten
allemaal uit de praktijk dat huurders en verhuurders niet onderhandelen over de
inhoud van een huurovereenkomst. Het is slikken of stikken. Voor jou tien,
twintig, honderd anderen.
Een
volgende wijziging is de invoering van een zogenaamde ‘renovatieregeling’.
Het begrip renovatie, woningverbetering kennen we allemaal. Nieuw is echter de
opname van het juridische begrip ‘renovatie’ in de wet. Het wordt
gelijkgesteld met het gedogen van dringende werkzaamheden die niet kunnen
wachten tot de huurperiode is afgelopen en omvat ook sloop met vervangende
nieuwbouw. De regeling komt er in het kort op neer dat huurders ook renovaties
moeten gedogen indien de verhuurder hierover schriftelijk een redelijk voorstel
doet. Dat voorstel is dan redelijk als het gaat om een complex van minstens 10
woningen waarvan 70% van de huurders ermee heeft ingestemd. De huurders die niet
tot die meerderheid behoren hebben overigens nog wel de mogelijkheid de rechter
te laten toetsen of het voorstel inderdaad redelijk is.
Onder
servicekosten worden voortaan alleen die kosten verstaan die verband houden met
de bewoning van de woonruimte. Daar vallen dus bijvoorbeeld niet onder de kosten
van zorgverlening, recreatieruimten en maaltijdverstrekkingen. Ook nieuw is de
komst van een AMvB over de servicekosten. Deze AMvB bevat een lijst van zaken en
diensten waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten. Nog
een nieuwtje is dat er net zoals bij de nieuwe renovatieregeling een wijziging
van het servicekostenpakket op initiatief van de verhuurder kan worden
doorgevoerd als 70% van de huurders daarmee instemt.
Tenslotte
willen we erop wijzen dat de regels voor het maken van bezwaar tegen
bijvoorbeeld de jaarlijkse huurverhoging wijzigen. Zo is de bezwaartermijn
verkort tot uiterlijk de dag waarop de huurverhoging moet ingaan. Ook is de
rappelprocedure gewijzigd. U weet wel, de regeling als een huurder niet betaalt
maar ook geen bezwaar maakt. Voorheen moest de verhuurder de huurcommissie
inschakelen die vervolgens de huurder de zogenaamde rappelbrief stuurde, in de
toekomst zal de verhuurder de huurder per aangetekende brief moeten laten weten
dat hij nog een termijn van twee weken krijgt om alsnog bezwaar te maken.